Rozmowy przy kawie
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności -tym tematem rozpoczynamy obiecany cykl krótkich rozmówek. Dzięki współpracy z Kasią – Kancelaria Lexterra Katarzyna Rusin pragnę odpowiadać na Wasze codzienne pytania, które pojawiają się podczas naszych spotkań. W przyjazny, przejrzysty i łatwy do zrozumienia sposób, a przede wszystkim fachowo i rzeczowo Kasia wyjaśnia zawiłości tych zagadnień.
Zachęcam do komentowania i zadawania kolejnych pytań.
Dzisiejszy temat rozmowy często pojawia się na spotkaniach, dlatego postanowiłam zadać Kasi kilka pytań.
Zaczynajmy
Justyna: Z mlekiem?
Kasia: Pogoda skłania mnie do podwójnego espresso.
Justyna: Ok.
Kasia: Rozmawiałyśmy ostatnio, że wiele z Twoich klientów dowiaduje się o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego swojej nieruchomości we własność w momencie, kiedy podczas np. sprzedaży okazuje się, że w księdze wieczystej ich nieruchomości widnieje jakiś dziwny wpis: roszczenie o zapłatę opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Justyna: No tak i zapis ten może utrudniać sprzedaż.
Justyna: W ogóle wydaje mi się, że dopiero w takich sytuacjach jak ta z przekształceniem wiele osób uświadamia sobie, że jest jakaś różnica między własnością a użytkowaniem wieczystym…
Kasia: A jest. Własność jest najsilniejszym z praw.
Justyna: Dokładnie co to oznacza?
Kasia: Przede wszystkim prawo własności jest bezterminowe. Nazwa użytkowanie wieczyste jest nieco mylna, ponieważ prawo to nie jest dane na wieczność a jest ograniczone w czasie, najczęściej na okres 99 lat. Oznacza to, że po tym okresie powinniśmy (jeśli 5 lat przez zakończeniem tego okresu nie złożymy wniosku o przedłużenie terminu umowy), zwrócić grunt właścicielowi, czyli Skarbowi Państwa albo odpowiedniemu samorządowi terytorialnemu. W umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste opisane są zasady i ograniczenia jego zabudowy, cel na jaki umowa została zawarta oraz inne szczególne warunki użytkowania gruntu, do którego przecież, mimo prawa do zbywania, dziedziczenia i obciążania, nie mamy pełnego prawa. Dodatkowo, pierwszy użytkownik wieczysty jest zobligowany do zapłaty właścicielowi jednorazowej opłaty w wysokości od 15-25% wartości gruntu a później przez okres 99 lat, co rok, każdy użytkownik wieczysty wnosi roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, która w zależności od przeznaczenia nieruchomości wynosi o 0,3% do 3% wartości nieruchomości. Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, własność np. budynku przechodzi na właściciela gruntu a użytkownik wieczysty otrzymuje jedynie za ten budynek wynagrodzenie.
Justyna: Czy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są stałe? Od czego zależy ich wysokość?
Kasia: Opłaty będą najpewniej rosły, ponieważ wysokość opłat, jak mówiłam jest uzależniona od wartości nieruchomości a w większości przypadków nieruchomości z czasem zyskują na wartości. Oczywiście należy również powiedzieć, że opłaty te nie zwalniają użytkownika wieczystego z zapłaty podatku od nieruchomości.
Justyna: Czyli nieruchomość jak wino – im starsza tym lepsza tzn. droższa
Kasia: Coś w tym jest.
Kasia: Skoro już wiemy, że użytkowanie wieczyste to nie własność, to przejdźmy do sedna dzisiejszej kawowej rozmowy – przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Umowa „przekształceniowa” istnieje ponad 15 lat.
Justyna: Ale ja z zapisami w księgach wieczystych o roszczeniach jak to nazywasz „przekształceniowych” spotykam się dopiero chyba od roku.
Kasia: I masz rację. W lipcu 2018 roku została uchwalona nowa ustawa „przekształceniowa”, notabene znowelizowana w grudniu 2018, zanim zdążyła jeszcze wejść w życie. Ustawa obowiązuje od stycznia 2019. Główne zmiany w tej ustawie dotyczyły rozszerzenia podmiotowego., tzn. od stycznia 2019 roku uprawnienia „przekształceniowe” obejmują wszystkie osoby, tak fizyczne jak i prawne. Jednak najważniejszą zmianą jest fakt, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z mocy prawa zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów.
Justyna: Można jaśniej?
Kasia: Czyli Twoja piękna działka z Twoim pięknym domem ( jeśli do tej pory płaciłaś opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) od 1 stycznia 2019 roku, czy chcesz czy nie stała się Twoją własnością. Nie będziesz też musiała już płacić co roku opłat z tytułu użytkowania wieczystego a jedynie podatek od nieruchomości.
Justyna: Brzmi nieźle
Kasia: Jeszcze nie skończyłam (śmiech). Twoje opłaty z tytułu użytkowania wieczystego zmieniają się w opłatę przekształceniową.
Justyna: Wiedziałam. No i …
Kasia: No i dopóki nie uiścisz całej tej opłaty właścicielowi, to w dziale III księgi wieczystej Twojej już nieruchomości będzie wciąż widniała adnotacja dotycząca roszczenia, czyli żądania zapłaty opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez poprzedniego właściciela.
Justyna: Więc zapis ten nie zniknie tak szybko?
Kasia: To zależy kiedy opłata zostanie wniesiona. Opłatę można wnosić przez 20 lat (dotyczy osób fizycznych) ale można ją też w całości uiścić już w pierwszym roku. I wtedy po złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie tego wpisu, zapis ten zniknie bezpowrotnie.
Justyna: A ile ta przyjemność kosztuje? Jest to jakaś stała kwota?
Kasia: Opłatę łatwo sobie obliczyć samemu- to dwudziestokrotność opłaty z tytułu użytkowania wieczystego którą należałoby wnieść w 2019 roku (gdyby ustawy nie było). Czyli jeśli w 2019 roku opłata z tytułu użytkowania wieczystego miała wynosić np. 100 złotych, to opłata przekształceniowa wyniesie 2 000 złotych. Tak jak mówiłam, opłatę płaci się przez 20 lat. Jeśli zostanie wniesiona w całości w pierwszym roku to można liczyć na duże bonifikaty np. w przypadku gruntów będących własnością Skarbu Państwa jest to 60%. Należy jeszcze doliczyć opłatę stałą (znaczek) za wykreślenie roszczenia w III dziale ksiąg wieczystych.
Justyna: Kończy się kawa w filiżance, zbliża się więc koniec naszej rozmowy. Kasiu, dziękuję za rozjaśnienie tematu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Kasia: Dzisiejsza rozmowa to raczej podświetlenie tematu lampkami choinkowymi aniżeli jego rozjaśnienie, bo temat jest naprawdę szeroki i bardziej skomplikowany. Dziękuję Ci jak zwykle za miłe spotkanie.
