Słownik pojęć

Analiza kredytowa – służy badaniu zdolności kredytowej kredytobiorcy i stanowi podstawę do oceny ryzyka kredytowego związanego z udzieleniem kredytu danemu podmiotowi.

Decyzja kredytowa – deklaracja banku co do przyznania klientowi kredytu lub nieprzyznania zobowiązania. Wyróżnić można dwa główne typy decyzji kredytowych: wstępną i ostateczną;

Bank –  osoba prawna utworzona zgodnie z przepisami ustaw, działającą na podstawie zezwoleń uprawniających do wykonywania czynności bankowych obciążających ryzykiem środki powierzone pod jakimkolwiek tytułem zwrotnym. Do prowadzenia działalności bankowej na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, konieczne są dwa odrębne zezwolenia wydawane przez KNF: zezwolenie na utworzenie banku oraz  zezwolenie na podjęcie działalności przez utworzony bank;

Bank Hipoteczny – banki działające na podstawie Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Banki w przeciwieństwie do standardowych banków komercyjnych finansowane tylko przez listy zastawne. Tekst ustawy – Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych;

Cesja ubezpieczenia – cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego. Standardowe zabezpieczenie w przypadku kredytowania lokali mieszkalnych. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od banku, a najczęstszy wymóg to wartość nieruchomości, rzadziej wartość kredytu.

Deweloper- przedsiębiorca, inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych (domów mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych) z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Który na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności  i  przeniesienia tego prawa na nabywcę;

Ekspert Kredytowy – przedsiębiorca, niebędący kredytodawcą, który w ramach wykonywanej działalności gospodarczej lub zawodowej reprezentuje Cię zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego 2017 r. Ekspert Kredytowy jest wynagradzany przez banki;

Karencja – kres, w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w przypadku gdy kredyt jest wpłacany w transzach. Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej;

Kredyt hipoteczny – długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Kredyt hipoteczny jest najczęściej udzielany na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub inwestycji budowlanej (nazywany jest wówczas budowlano-hipotecznym).

Kredyt budowlano-hipoteczny – kredyt celowy na budowę domu systemem gospodarczym lub budowę domu/mieszkania przy użyciu inwestora zastępczego. Kredyt najczęściej wypłacany w transzach przed zakończeniem budowy i wyodrębnieniem nieruchomości;

Księga Wieczysta – to dokument, którego celem jest zbiór informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1). Obowiązuje tzw. „zasada jawności ksiąg wieczystych”, która oznacza, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisu w KW ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2). Z wpisem do księgi wieczystej łączy się tzw. domniemanie prawdziwości wpisu – co oznacza, że prawo jawne wpisane do treści księgi wieczystej jest w niej wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Odpisy z ksiąg wieczystych dostępne są pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

Kosztorys budowlany – dokument finansowy realizacji inwestycji budowlanej wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy (stan zero, surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski, pod klucz – tak w skrócie mniej więcej). Każdy bank ma na to przewidziany własny druk. Jest szacunkiem kosztów do poniesienia;

Nieruchomości – są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Możemy wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: gruntowa, budynkowa, lokalowa;

Oprocentowanie zmienne – oprocentowanie kredytów oparte o stawkę WIBOR/EURIBOR/LIBOR + marża. Oprocentowanie zmienne zmienia się najczęściej co 3, 6 rzadziej co 12 miesięcy. Najczęściej występujące oprocentowanie na polskim rynku kredytów hipotecznych;

Oprocentowanie stałe – oprocentowanie kredytów bez rozróżniania na stopę procentową i marżę. Na dzień 03/06/2020 w ofercie mają banki: ING, PKO BP oraz Santander;

Pożyczka hipoteczna – jest skierowana do osób posiadających już jakąś nieruchomość lub mających możliwość zabezpieczyć takie zobowiązanie na nieruchomości osoby trzeciej. Pożyczkobiorca pozwalając bankowi na zabezpieczenie się na wskazanej nieruchomości, może liczyć na to, że otrzyma środki przeznaczone na każdy dowolnie wybrany cel, o ile nie jest on związany z prowadzoną przez kredytobiorcę działalnością gospodarczą.

Projekt budowlany – opracowanie, zbiór dokumentów i projektów podlegający prawnemu zatwierdzeniu przedstawiający plany inwestycji budowlanej w formie i zakresie określonym w odpowiednim rozporządzeniu stanowiący część dokumentacji budowy, którego zawartość określa ustawa Prawo budowlane;

Prospekt informacyjny – dokument, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, a deweloper ma zawsze obowiązek sporządzić go przed rozpoczęciem sprzedaży inwestycji. Prospekt zawiera informacje o deweloperze, przede wszystkim na temat doświadczenia (obowiązek wymienienia ostatnio zrealizowanych inwestycji) oraz o nieruchomości i konkretnym lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Znajdują się w nim również wzmianki na temat planowanych inwestycji w najbliższym otoczeniu budynku, wzór umowy deweloperskiej oraz termin zakończenia budowy Reguluje to ustawa deweloperska;

Pozwolenie na budowę – dokument urzędowy otrzymany w drodze decyzji administracyjnej zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego;

Rachunek powierniczy – konto bankowe, na które firma przekazuje wszystkie wpłaty od osób, które podpisały umowę deweloperską. Jest to zabezpieczenie naszych środków finansowych. W przypadku, gdyby deweloper nie wywiązałby się z umowy lub ogłosi upadłość, całość środków zgromadzonych na rachunku powierniczym powinna zostać zwrócona kupującemu. Rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla deweloperów, jeżeli sprzedają nieruchomości, które jeszcze nie istnieją – czyli nie mają wyodrębnionej księgi wieczystej;

Raty równe – wysokość rat jest równa przez cały okres obowiązywania danej stopy %. Rata zawiera w sobie kapitał i odsetki. Z każdą kolejną ratą wzrasta udział spłacanego kapitału w danej racie, maleje zaś udział odsetek;

Raty malejące – wysokość rat jest malejąca. Rata zawiera w sobie kapitał stałej wysokości oraz odsetki, których wysokość uzależniona jest od aktualnego salda zadłużenia i aktualnego %. Raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej niż raty równe;

Rzeczoznawca majątkowy – osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.). Ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem;

Służebność – jest to obciążenie nieruchomości pozwalające uprawnionej osobie korzystać z niej w określony sposób lub żądać, aby właściciel nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa własności. Wyróżniamy: służebność gruntową oraz służebność osobista;

Służebność gruntowa – polega na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona prawem na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).Przykładem takiej służebności jest służebność drogi koniecznej, prawo przechodu, poboru wody ze studni, przegonu bydła itp. Ten rodzaj służebności można nabyć w drodze czynności prawnych (umowa), orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie. Prawo to wygasa w skutek niewykonywania przez 10 lat, lub za wynagrodzeniem na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej a także gdy nieruchomość straci swe znaczenie dla nieruchomości władnącej;

Służebność osobista – polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz określonej osoby fizyczne prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Jest to prawo niezbywalne, nie można go nabyć przez zasiedzenie. Z tego prawa po śmierci uprawnionego mogą jedynie korzystać dzieci i marzonej ale tylko wtedy gdy strony się tak wcześniej umówiły;

Transza – oznacza  pewną część zaciągniętego przez Konsumenta kredytu, jaką bank w ustalonym momencie harmonogramu mu wypłaca. Transza jest więc partią kwoty kredytu, jaką staraliśmy się uzyskać od banku;

Ubezpieczenie niskiego wkładu – ubezpieczenie umożliwiające uzyskanie kredytu powyżej standardowego poziomu LTV (obecnie powyżej 80%);

Ubezpieczenie pomostowe – jest to dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku w okresie, kiedy nie nastąpił prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Po otrzymaniu przez Bank informacji o dokonaniu takiego wpisu następuje zniesienie opłacania tego ubezpieczenia;

Użytkowanie wieczyste – jest charakterystyczną konstrukcją prawną uregulowaną w prawie cywilnym, która została usytuowana pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Przysługujące osobie prawo użytkowania wieczystego pociągać będzie za sobą obowiązek ponoszenia dwóch rodzajów opłat: jednorazowej oraz płatnej corocznie;

Wkład własny –  kwota środków, którą nabywca nieruchomości zaciągający kredyt hipoteczny pokrywa z osobistych oszczędności. Przykładowo, jeśli cena nabywanego mieszkania wynosi 250 tys. zł, a klient otrzymuje kredyt na 200 tys. zł, to znaczy, że wniósł wkład własny w wysokości 50 tys.

Własność -to najszersze i podstawowe prawo, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy oraz dysponowania faktycznego rzeczą w granicach wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i społeczno – gospodarczego;

Współwłasność – to prawo własności wykonywane przez kilka osób na tej samej rzeczy. Rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności: współwłasność łączna oraz współwłasność w częściach ułamkowych;

Wycena nieruchomości – to postępowanie, którego celem jest określenie wartości nieruchomości. Określeniem tej wartości nazywamy wykazanie wartości jako przedmiotu prawa własności oraz innych praw do danej nieruchomości. Wyceny nieruchomości wykonują uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi.

Wibor – referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Wyznaczana jest jako średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania podawanych przez największe banki działające w Polsce, które są uczestnikami panelu WIBOR;

Zadatek – jest to zabezpieczenie wywiązania się z umowy, które w założeniu ma chronić obie strony transakcji. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania, traci zadatek, jeśli sama go dała, albo zobowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości.

Zaliczka – to częściowa opłata za zakup, jaki ma zostać dokonany w przyszłości. Wpłaca się ją na poczet całego wynagrodzenia sprzedawcy nieruchomości. Zaliczka nie stanowi zabezpieczenia umowy, a jej wysokość i termin wpłaty strony ustalają indywidualnie i co ważne, nie ma co do tego żadnych odgórnych regulacji prawnych.