Dzisiaj oddaję w Wasze ręce kolejną część wywiadu z Katarzyną Rusin – rzeczoznawca majątkowy, właściciel w Kancelarii Lexterra.
Justyna: Cześć Kasiu, cieszę się na drugą część wywiadu – ta pierwsza cieszyła się ogromnym zainteresowaniem.
Kasia: Ku mojemu zdziwieniu …. Nie sądziłam, że tyle osób będzie zainteresowanych tematyką związaną z pracą rzeczoznawcy majątkowego. Bardzo się cieszę, że się myliłam.
Ok, więc zaczynajmy
Justyna: W praktyce funkcjonują dwa pojęcia wartość i cena transakcyjna. Czy są to pojęcia tożsame?
Kasia (rzeczoznawca majątkowy) Nie są to pojęcia tożsame. Są to pojęcia różne, choć ze sobą powiązane. Traktowanie tych pojęć jako synonimy bywa źródłem nieporozumień.
Można powiedzieć, że cena jest wartością historyczną. Jest odzwierciedleniem faktu dokonanego, czyli transakcji. Inaczej, cena jest kwotą, którą zapłacono za konkretne dobro. Na bazie cen transakcyjnych określane są wartości np. wartość rynkowa. Wartość jakiegoś dobra stanowi zaś najbardziej prawdopodobna jego cena możliwa do uzyskania na rynku. Wyrażenie „najbardziej prawdopodobna” jest tu kluczowe. Oznacza to bowiem, że wartość rynkowa np. nieruchomości, to nie cena z licytacji, drugiego przetargu (w którym pierwotna cena została pomniejszona np. o 30%), nie cena sprzed kilku lat, kiedy popyt na nieruchomości w tym okresie wzrósł albo zmalał. Jest szereg czynników deformujących cenę. Dlatego nie można utożsamiać ceny z wartością. One bardzo często będą się różnić i nie będzie to wynikało z niekompetencji czy niewiedzy rzeczoznawcy.
Miałam kiedyś taką zabawną sytuację…
Kiedy wyceniałam dom pewnego zamożnego pana. Rezydencja w stylu dworku szlacheckiego, która na jednej ze ścian mieściła olbrzymie malowidło z wizerunkiem jego żony. Ów pan chciał sprzedać dom, więc wyjaśniłam mu, że szacowaniu podlegać będzie dom bez ruchomości – tylko to, co jest z domem nierozerwalnie związane. Mój klient zwrócił więc uwagę, bym w wycenie nie pominęła faktu, iż malowidło (częściowo wyryte) na ścianie kosztowało ponad 50 tysięcy złotych. Długo wyjaśniałam, że nie określam wartości indywidualnej domu, a wartość rynkową, czyli właśnie najbardziej prawdopodobną cenę jaka możliwa jest do uzyskania na rynku za tę nieruchomość.
Tłumaczyłam, że oczywiście może znaleźć się klient, któremu tak spodoba się malowidło, że dodatkowo zapłaci nawet o 100 tysięcy więcej, ale to dalej nie będzie wartość rynkowa. Przyjął moje wyjaśnienie z dużym niezadowoleniem, ale operat odebrał. Nie wiem jakie były dalsze losy obrazu – być może do dziś zdobi tę ścianę. Wiem natomiast, że kupiec nie zapłacił dodatkowych 50 tysięcy złotych za nieruchomość. Malowidło miało pewnie wartość sentymentalną dla właściciela, miało też wartość odtworzeniową (kwota, którą właściciel wydał za „dzieło”), ale nie mogło stanowić jednej z cech wpływających na wartość rynkową tej nieruchomości.
Justyna: Jak wycena nieruchomości wpływa na kredyt
Kasia (rzeczoznawca majątkowy): Rozumiem, że masz na myśli wycenę nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu?
Bank wymaga wyceny nieruchomości, ponieważ ustanawia na niej hipotekę. Ta zaś pozwala bankowi w sytuacji braku spłaty kredytu przez kredytobiorcę, przejęcie nieruchomości i jej sprzedaż. Uzyskane ze sprzedaży środki bank przeznacza na pokrycie zadłużenia. Żeby sprawdzić jakie jest ryzyko, że ze sprzedaży nieruchomości bank będzie w stanie (albo w jakim stopniu będzie w stanie) zniwelować zadłużenie klienta, powinien poznać wartość takiej nieruchomości. Ryzyko kredytowe banku, które z kolei ma wpływ na koszt kredytu jest bezpośrednio związane ze współczynnikiem jaki stanowi stosunek pomiędzy kwotą kredytu a wartością nieruchomości. Wycena nieruchomości jest więc istotnym elementem procesu wnioskowania o kredyt hipoteczny.
Wskaźnik, o którym mówię nosi nazwę LTV z angielskiego loan to value i chyba jego poziom zmienia się, prawda? Na dzień dzisiejszy wysokość kredytu (by bank „chciał z nami rozmawiać” ) nie powinna być wyższa niż 80 %.
Justyna.: Tak Kasiu, zdecydowana większość banków na chwilę obecną wymaga wkładu własnego na poziomie 20 % – czyli maksymalna kwota kredytu to 80 % wartości nieruchomości. Jest jeszcze kilka banków – dokładnie 4, które przyjmą Klienta z 10 % wkładem własnym.
Justyna: Przy kredycie hipotecznym często można skorzystać z usług rzeczoznawcy bankowego lub we własnym zakresie wybrać rzeczoznawcę spoza banku. Który wybór jest lepszy?
Kasia (rzeczoznawca majątkowy): Odpowiem terminologią prawniczą: „to zależy” i mam nadzieję, że mówisz o wyborze pomiędzy rzeczoznawcami, a nie pomiędzy pracownikiem banku a rzeczoznawcą…. Pracownik banku (jeśli nie jest rzeczoznawcą) nie ma kompetencji do sporządzania operatu szacunkowego, ani określania wartości nieruchomości, więc wyceny nieruchomości w tym wypadku nie będzie. Choć banki często stosują takie „wygibasy” proceduralne i nazywają te uproszczone informacje o nieruchomości opiniami.
Najczęściej, kiedy klient zgłasza się do mnie z pytaniem
O wycenę sporządzaną dla celów zabezpieczenia wierzytelności, mówi: „przekazano mi listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank i było tam pani nazwisko”. Z tego by wynikało, że podstawowym wyznacznikiem wyboru rzeczoznawcy jest „lista bankowa”. Na tej liście rzeczywiście znajdują się rzeczoznawcy, którzy ukończyli specjalistyczne szkolenie dotyczące „nieruchomości hipotecznych” i zdali dodatkowy, krótki egzamin. Wydaje mi się jednak, że tzw. lista nie powinna być jedynym kluczem wyboru. Oczywiście wybrany rzeczoznawca powinien być na liście, w przeciwnym wypadku operat szacunkowy, choćby nie wiem jak profesjonalnie przygotowany, nie będzie przez bank zaakceptowany. Warto jednak zapytać, jakie doświadczenie w wycenie danego rodzaju nieruchomości ma rzeczoznawca, szczególnie jeśli jest to nieruchomość nietypowa.
Rzeczoznawcy mają też ustawowy obowiązek stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych, czyli krótko mówiąc muszą się stale doszkalać. Jest to o tyle istotne, że regulacje prawne związane z szeroko pojętą gospodarką nieruchomościami są „w ciągłym ruchu” a przepisów, które rzeczoznawca wykorzystuje w swojej pracy naliczyłam kiedyś kilkaset. Oparcie się na nieaktualnych przepisach równa się fiasko wyceny. Warto więc sprawdzić w jakich szkoleniach, seminariach czy konferencjach w ostatnim czasie rzeczoznawca uczestniczył. W mojej opinii, jednym z wyznaczników profesjonalizmu rzeczoznawcy jest jego wiedza na temat obowiązujących przepisów prawa. Zwykle, kiedy egzaminuję kandydatów na rzeczoznawców majątkowych pytam o zmiany w przepisach, które nastąpiły w okresie pomiędzy datą kiedy kandydat wykonywał projekt operatu na praktykach a datą egzaminu. Jeśli nie potrafi odpowiedzieć, sądzę, że nie będzie dobrym, rzetelnym, poważnie podchodzącym do swojej pracy rzeczoznawcą.
Justyna: I co oblewasz biedaka?
Kasia (rzeczoznawca majątkowy): w Komisji jest 5 osób i kilka pytań, więc nie jest to takie proste (śmiech). Ale rozgadałam się, przepraszam. Już wracam do wyboru rzeczoznawcy.
Plusem wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę spoza banku jest zwykle krótszy termin oczekiwania na realizację zlecenia i fakt, że operat (jeśli wymogi banków są tożsame) może być okazany w kilku bankach. Operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę bankowego zwykle klient banku nawet nie widzi, ale też często za niego nie płaci.
Wybór rzeczoznawcy spoza banku ma też swoje minusy. Podstawowym minusem jest cena. Cena za sporządzenie operatu szacunkowego będzie zapewne wyższa niż cena za operat sporządzony przez rzeczoznawcę bankowego.
No właśnie, a ile kosztuje wycena nieruchomości i kiedy warto inwestować
w nieruchomości?
Kasia (rzeczoznawca majątkowy): W nieruchomości warto inwestować zawsze. Gruntów nie będzie przybywać, nie są też z gumy, więc nie da się ich rozciągać, a przecież im bardziej deficytowy towar, tym wyższa jego cena, więc inwestycja bardziej opłacalna.
Co zaś do ceny za sporządzenie wyceny nieruchomości, hmm… jesteś kobietą i pasjonatką modową. Powiedz mi więc proszę, ile kosztuje sukienka?
Justyna: to zależy jakiej marki, z jakiej kolekcji, z jakiego materiału wykonana. Mam za mało informacji, żeby Ci odpowiedzieć.
Kasia (rzeczoznawca majątkowy): Właśnie. Ja też na tak zadane pytanie (które często pada w takiej właśnie formie), odpowiadam, że mam za mało informacji. Czy wycena ma dotyczyć mieszkania, domu, działki niezabudowanej, gdzie nieruchomość jest położona, jaki miałby być cel wyceny, czy są jakieś obciążenia na nieruchomości itp. A ponieważ nie ma dwóch takich samych nieruchomości, trudno też ustandaryzować ceny za określenie ich wartości. Na pewno w przypadku najczęściej wycenianych nieruchomości – mieszkań to koszt ok. 500-600 złotych netto. Z innymi nieruchomościami nie będę spekulować.
Kasiu, bardzo Ci dziękuję za wyczerpujące odpowiedzi. Cieszę się, że mogłyśmy rozmawiać.
Na tym nie poprzestajemy, jeśli macie Państwo pytania, które chcielibyście zadać ekspertowi kredytowemu albo rzeczoznawcy majątkowemu, to chciałyśmy wspólnie poinformować, że rozpoczynamy cykl krótkich „rozmówek” – takich 15 minutowych. Bezpiecznych spotkań przy kawie, w których będziemy omawiały interesujące Państwa tematy.
Zapraszamy do komentowania i zadawania pytań.
