Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, które wiąże się z dodatkowymi kosztami i koniecznością dopełnienia wielu formalności. Jedną z nich jest wycena nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy Katarzyna Rusin jest dzisiejszym gościem mojej rozmowy.
Wycena nieruchomości to ważny element w procesie szacowania ryzyka przez kredytodawcę w aspekcie kredytu hipotecznego. Rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić cechy rynkowe nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu jak i aktualną relacją popytu i podaży jak i zmiany cen nieruchomości w horyzoncie czasu.
W dzisiejszym artykule pierwsza część rozmowy z rzeczoznawcą majątkowym Panią Katarzyną Rusin z Kancelarii Lexterra.
Pani Katarzyna Rusin z wykształcenia ekonomista – analityk finansowy, z zawodu rzeczoznawca majątkowy (nr uprawnień 3963), pośrednik w obrocie nieruchomościami, doradca rynku nieruchomości, mediator. Członek Royal Institution of Chartered Surveyors, wiodącej, światowej organizacji zrzeszającej profesjonalistów związanych z branżą nieruchomości i budownictwa. Posiada bogate doświadczenie w zakresie realizacji wycen nieruchomości, wycen aktywów spółek, w tym wartości niematerialnych i prawnych i wycen całych przedsiębiorstw.
Zarządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 22 lutego 2018 r powołało skład nowej Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej. Do składu została nominowana również Katarzyna Rusin – to ogromne wyróżnienie i potwierdzenie szerokiej wiedzy i doświadczenia zawodowego oraz postawy etycznej.
Zachęcam do przeczytania poniższego tekstu
Kim jest rzeczoznawca majątkowy
K.R.: Jak sama nazwa wskazuje jest osobą znającą się na rzeczy (śmiech). Potocznie rzeczoznawca to ekspert, profesjonalista w swojej dziedzinie, ale w Polsce rzeczoznawca oznacza tytuł zawodowy przyznawany na podstawie odpowiednich przepisów. Funkcjonują rzeczoznawcy budowlani, rzeczoznawcy samochodowi czy rzeczoznawcy ds. BHP a nawet rzeczoznawcy kamieni szlachetnych. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest w Polsce regulowany i podlega ochronie prawnej, tzn. że działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego i posługiwanie się pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego bez posiadanych uprawnień podlega karze (o ile pamiętam do 50 000 złotych). Dostęp do rejestru rzeczoznawców majątkowych jest jawny. Warto więc sprawdzić, czy osoba, której chcemy zlecić pracę posiada stosowne uprawnienia lub czy np. nie jest czasowo zawieszona w wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Rejestr taki prowadzi Ministerstwo Rozwoju i to na jego stronie można znaleźć interesujące nas informacje.
Na czym polega praca rzeczoznawcy majątkowego
K.R.: W bardzo dużym skrócie polega na określaniu wartości nieruchomości. Ale jak wcześniej mówiłam zawód rzeczoznawcy majątkowego jest regulowany przepisami prawa. Również przepisami prawa regulowane są opracowania jakie w ramach pełnienia zawodu rzeczoznawcy majątkowego, osoba będąca rzeczoznawcą majątkowym może wykonywać. Poza wyceną nieruchomości, która obligatoryjnie realizowana jest w raporcie o nazwie operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy (nie będące operatami szacunkowymi) dotyczące rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości, skutków finansowych uchwalania planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w spółkach czy wyceny nieruchomości jako środków trwałych. Najczęściej kojarzona z zawodem rzeczoznawcy majątkowego jest jednak wycena nieruchomości.
Czyli wycena nieruchomości zawsze musi znajdować się w opracowaniu o nazwie operat szacunkowy?
K.R.: Tak. Co do zasady wartość nieruchomości powinna być określona w formie operatu szacunkowego. Jest zaledwie kilka odstępstw od tej reguły. W tym miejscu znów muszę wrócić do regulacji prawnych, bowiem operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, dokumentem, w którym w procesie wyceny zostaje określona wartość nieruchomości. Sam sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego, w tym dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy zostały określone przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia. Tak więc rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy nie może rozwijać bezgranicznie swoich inwencji twórczych, ale z drugiej strony uważam, że wycena nieruchomości stanowi poważny, niejednokrotnie wielomilionowy temat, dobrze więc, by zawsze zawierała wszystkie istotne dla procesu wyceny informacje, była przejrzysta, kompletna, logiczna i spójna a to gwarantuje nam usankcjonowana prawnie opinia o wartości nieruchomości jakim jest operat szacunkowy.
Odpowiedni rzeczoznawca majątkowy, czyli jaki?
K.R.: To pytanie, na które w zależności od tego, kogo zapytać padnie inna odpowiedź. Pracowałaś wiele lat w banku, więc wiesz jakie były oczekiwania wielu z Twoich klientów: rzeczoznawca ma być tani, operat ma być zrobiony szybko i spełniać oczekiwania (głównie dotyczące wartości nieruchomości) zleceniodawcy.
Ale kij ma dwa końce. Szybka i tania wycena oznaczać może niechlujstwo i brak czasu na wykonanie analizy rynku a tu, pal licho, jeśli w operacie znajdzie się analiza rynku stwierdzająca (po kilkunastu latach funkcjonowania Polski w Unii Europejskiej), że „po wejściu Polski do Unii Europejskiej rynek nieruchomości będzie się szybciej rozwijał” albo, że „z raportu Banku Wschodniego wynika …”, kiedy to Bank Wschodni nie istnieje, jak mi się wydaje od 2003 roku. Takie stwierdzenia ośmieszają autora, ale nie przynoszą nikomu szkody. Gorzej, jeśli np. w pośpiechu pominięty zostanie fakt, że na naszej planowanej do zakupu działce nie postawimy wymarzonego domu, ponieważ miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie daje takiej możliwości. Taka bylejakość może nas kosztować nie tylko sporo nerwów, ale i sporo pieniędzy.
No i wartość nieruchomości. Czy naprawdę zależy nam, by rzeczoznawca zawyżył wartość nieruchomości, tylko dlatego, by otrzymać kredyt, na którego spłatę w przyszłości może nas nie być stać?
Tu każdy musi sobie odpowiedzieć sam, czy utrwalając taką patologię zatrudniania „elastycznych” rzeczoznawców będzie mieć zaufanie do wartości nieruchomości określonej w operacie, z którego kiedyś być może przyjdzie mu skorzystać i czy będzie uprawniony do zgłaszania pretensji, jeśli wiarygodność zawartych w takim operacie informacji będzie budziła uzasadnione wątpliwości.
Termin przydatności operatu szacunkowego
K.R.: Tak jak większość zagadnień związanych z wyceną nieruchomości tak i ważność operatu szacunkowego jest opisana w przepisach prawa. Zgodnie z przepisami operat szacunkowy może być wykorzystywany 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Ale dobrze, że o to pytasz. Ponieważ te 12 miesięcy nie jest bezwarunkowe. Jakiekolwiek zmiany prawne na nieruchomości lub inne czynniki, które mogą mieć wpływ na jej wartość a wystąpiłyby przed tymi 12 miesiącami powodują, że operat nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności. Ostatnio zgłosił się do mnie klient, z prośbą o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w listopadzie 2019 roku. Odmówiłam, ponieważ w operacie określona była wartość nieruchomości lokalowej w stanie „surowym”. Obecnie lokal jest już po remoncie. Bank, mimo wszystko domagał się potwierdzenia aktualności operatu powołując się na art. 156 ust. 3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc wyjaśniam, że dopiero przeprowadzona ponownie analiza i odpowiedź na pytanie, czy nie nastąpiły zmiany na nieruchomości, zmiany w otoczeniu nieruchomości, zmiany cen na rynku, czy nawet informacja, czy nie zmienił się cel, dla którego operat szacunkowy ma być sporządzony pozwala na podjęcie decyzji, czy wcześniej sporządzony operat szacunkowy będzie mógł być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy.
Wkrótce kolejna część rozmowy.
Zapraszam do komentowania i zadawania pytań.
Kilka słów o naszej współpracy od Kasi dostępne pod linkiem
