fbpx

Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym


Ubezpieczenie pomostowe to często pomijany wątek przy kredycie hipotecznym. To dodatkowy koszt, prawdopodobnie najmniejszy z całej gamy kosztów. Jednak, wydawać by się mogło, niewielki koszt potrafi zmylić i spowodować zły wybór finansowania. Dla rynku wtórnego faktycznie nie jest dużym kosztem.

W przypadku rynku pierwotnego w niektórych warunkach może oznaczać wzrost kosztów nawet o kilkadziesiąt tysięcy. Uważam, że należy analizować każdy parametr kredytu hipotecznego. Z tego też powodu ubezpieczenie pomostowe rozłożę dziś na czynniki pierwsze.

Co to jest ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe to zabezpieczenie banku przed brakiem wpisu jego wierzytelności do działu IV księgi wieczystej. Zazwyczaj banki wypłacają kredyty hipoteczne przed dokonaniem wpisu. Na rynku wtórnym przed wypłatą kredytu istnieje wymóg złożenia w sądzie wniosku o dokonanie wpisu. Sam wpis trwa od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Na rynku pierwotnym nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej. Ta będzie tworzona dopiero po akcie notarialnym przenoszącym własność. Zatem, żeby nie blokować transakcji, powstała idea ubezpieczenia pomostowego. W zamian za przeniesienie ryzyka na towarzystwo ubezpieczeniowe bank jest w stanie wypłacić środki wcześniej, ale jednocześnie każe sobie za to płacić. Kredytobiorca opłaca ubezpieczenie pomostowe, ale ubezpieczonym jest bank. W przypadku gdyby nie nastąpił wpis hipoteki na rzecz banku, ubezpieczyciel wypłaca odszkodowania do banku, a następnie zgłasza się z regresem do kredytobiorcy.

Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu pomostowym?

Należy zwrócić uwagę, że niepowodzenie w postaci braku wpisu do działu IV zdarza się niezmiernie rzadko. Sama osobiście nie znam ani jednego przypadku braku wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Żaden z moich klientów również. Na rynku wtórnym praktycznie jest to niemożliwe. Jest to dość prosta transakcja do sprawdzenia pod tym kątem. Szanse na wpis hipoteki można ocenić z dużą dokładnością. Na rynku pierwotnym jestem w stanie wyobrazić sobie scenariusze niezakończone wpisem kredytu do księgi wieczystej. Deweloper prowadzący zawsze może nie dokończyć inwestycji. W konsekwencji czego może nie dojść do aktu przenoszącego własność i finalnie do ewidencji hipoteki.

Jakie są stawki ubezpieczenia pomostowego w bankach

Banki stosują różne stawki ubezpieczenia pomostowego, najtańsze wynosi 0,05 % do najdroższego w wysokości 2,5 %.  Kredyt hipoteczny zabezpieczony jest poprzez podwyższanie marży o stawkę ubezpieczenia pomostowego.  Rata kredytu liczona jest więc po wyższej cenie kwoty kredytu. Pamiętajcie, że kalkulatory zdolności kredytowej przeliczają Wasze możliwości pobierając wysokość ubezpieczenia oraz czas jego spłaty. Mało osób wie, że ubezpieczenie pomostowe realnie wpływa na wysokość kredytu, jaki możecie zaciągnąć. Ubezpieczenie pomostowe wylicza dokładny kalkulator, jaki posiada każdy Ekspert obsługujący kredyty hipoteczne. Można też policzyć „ręcznie”.

Jak policzyć ubezpieczenie pomostowe?

Policzenie stawki, jaką będziesz płacił, jest dość proste. Posłużę się przykładem kredytu hipotecznego na 100 000 PLN, wysokość stawki „pomostówki” 0,90 p.p.

(Kwota wypłaconego kredytu x ubezpieczenie pomostowe)/12 = miesięczny koszt ubezpieczenia

(100 000 PLN x 0,90%)/12 m-cy = 75 PLN/m-c

Oznacza to, że każde 100 000 PLN wypłaconego kredytu będzie kosztowało Cię z tytułu podwyższonego oprocentowania 75,00 PLN w skali miesiąca. Kwota 100 000 PLN jest o tyle komfortowa, że łatwo ją przemnożyć przez dowolną kwotę wypłaconego kredytu.  Osoba zaciągająca kredyt hipoteczny na 250 000 PLN może przemnożyć stawkę 75,00 PLN/m-c razy 2,5 – co da wynik 187,50 PLN/m-c. Od kiedy płacisz ubezpieczenie pomostowe?

Z podwyższonym kosztem kredytu będziesz miał do czynienia od wypłaty kredytu. Stosowna informacja zostanie przedstawiona w harmonogramie płatności. Jeśli zamierzasz finansować inwestycję deweloperską, która dopiero co została rozpoczęta, warto wszystko przeliczyć. Koszt ubezpieczenia pomostowego może wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych. To już jest kwota istotna. Jeśli rynek wtórny – ubezpieczenie przejściowe może być traktowane z mniejszą wrażliwością.

Do kiedy płaci się pomostowe?

Składka ubezpieczeniowa będzie obowiązywała do momentu uzyskania wpisu w hipotece. Na dokonanie wpisu czekamy zazwyczaj kilka tygodni, choć jest to zmienne i zależy od ilości spraw w danym sądzie. Pamiętaj, że ciężar poinformowania banku o wpisie do hipoteki spoczywa na Tobie. Dopóki nie poinformujesz banku, że wpis został dokonany, bank może naliczać opłaty. Nie martw się, jeśli się zagapisz. Jeśli bank policzy składki już po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, będzie zobowiązany do korekty i zwrotu nadpłaty.

Jak poinformować bank o wpisie?

Zgłoszenie ustanowienia hipoteki jest bezproblemowe. Zazwyczaj można to zrobić w formie zgłoszenia na infolinii, maila do pracownika lub poprzez wiadomość w bankowości elektronicznej. W kilku bankach trzeba jednak pofatygować się do oddziału i złożyć dodatkowo specjalne oświadczenie.

Ubezpieczenie pomostowe na rynku wtórnym

Tu sprawa wygląda dość prosto. Będziesz płacić do czasu ustanowienia zabezpieczenia od wypłaty kredytu, czyli do wpisu hipoteki przez sąd. Ile to będzie trwało? Zależy od sądu. W jednym kilka tygodni, w innym aż kilka miesięcy. Dla przykładu dziś w Dąbrowie Górniczej oczekuje się na dokonanie wpisu do 2 tygodni. To naprawdę bardzo krótki czas.

Ubezpieczenie pomostowe na rynku pierwotnym

Tutaj sytuacja jest dużo bardziej skomplikowana. Czas oczekiwania będzie uzależniony od momentu wypłaty kredytu, długości procesu budowlanego, odbioru technicznego, terminu podpisania aktu oraz wreszcie czasów operacyjnych w sądzie wieczystoksięgowym. W czarnym scenariuszu musisz przygotować się nawet na 2–3 lata. Nieruchomości z rynku pierwotnego będą kosztowały zdecydowanie więcej w zakresie ubezpieczenia pomostowego.

Ubezpieczenie pomostowe przy budowie domu

Pomimo że funkcjonuje tutaj również wypłata transz, a nieruchomość zostanie wybudowana za jakiś czas, ubezpieczenie będziesz płacić jak w klasycznym rynku wtórnym. Dom nie musi być wybudowany, ani nie musi mieć pozwolenia na użytkowanie. Kredyt uruchamiany jest na podstawie złożonego wniosku do Sądu Rejonowego. Po dokonanym wpisie otrzymasz zawiadomienie, iż hipoteka jest już wpisana w IV dziale Ksiąg Wieczystych.

Przyspieszenie wniosku o wpis hipoteki

Dobrze wiedzieć, że można zawnioskować do sądu, w którym procedowany jest wpis hipoteki, o przyspieszenie. Nie wszystkie sądy rejonowe się zgadzają, ale dobrze skonstruowane pismo z podaniem nie zaszkodzi, a może pomóc.

Podsumowanie

Każdy bank ma w swojej ofercie  inne warunki ubezpieczenia pomostowego. Jest ono obowiązkowe i nie możesz z niego zrezygnować. W chwili wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej przestajesz je płacić. Przy wyborze kredytu i konkretnej oferty banku, koniecznie powinniście zwrócić uwagę na dodatkowe koszty, aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji i zaskoczenia.

Zapraszam do  komentowania.

 

5 2 votes
Oceń artykuł

Leave a Reply

1 Komentarz
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Kornelia Klimza
Kornelia Klimza
1 rok temu

Jak zwykle cenne wskazówki, porady i informacje. Dziękuję

Cresta Social Messenger
1
0
Would love your thoughts, please comment.x