Kredyt hipoteczny ING

Kredyt hipoteczny – ING

Kredyty hipoteczne ING Bank Śląski S.A. uważane są za jedne z najlepszych rozwiązań na rynku kredytów mieszkaniowych. Pracuję jako Ekspert Kredytowy i napiszę jak „od kuchni” wygląda ten bank i ten produkt.

Tym wpisem chcę rozpocząć cykl artykułów na temat poszczególnych ofert banków.

Na wstępie chciałabym zaznaczyć, iż wpis nie jest sponsorowany. Statystycznie większość klientów mojego biura wybiera tą właśnie ofertę. Pomyślałam więc, że to dobry pomysł, aby opisać ją w szczegółach.

W artykule nie będę skupiać się na cenie kredytu, ponieważ wszyscy wiedzą, że jest dobra. Zamiast tego opiszę parametry produktu, których nie można znaleźć w standardowym opisie oferty, ani w tabeli opłat i prowizji banku.

Cel kredytowania

Bank akceptuje następujące cele kredytowania:

– zakup nieruchomości – dom jednorodzinny, lokal mieszkalny, działka gruntu

– budowa – budowa na własnym gruncie, budowa przez dewelopera

– zwrot poniesionych kosztów – dotyczy zakupu nieruchomości, remontu lub budowy. Ważne – zwrot środków maksymalnie do 12 miesięcy wstecz.

– spłata zobowiązań – zobowiązania mieszkaniowe (refinansowanie kredytu mieszkaniowego) lub zobowiązania nie mieszkaniowe (konsolidacja)

– remont/wykończenie – w przypadku domu jednorodzinnego na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia. Gdy dotyczy lokalu mieszkalnego bank nie wymaga pozwolenia

– cel dowolny – w tym przypadku będzie to pożyczka hipoteczna. Zabezpieczeniem może być dom, mieszkanie lub działka.

Rodzaje uzyskiwanych dochodów

Umowa o pracę na czas nieokreślony – bank akceptuje umowy na czas nieokreślony, które trwają od minimum 3 miesięcy. Jest możliwość akceptacji dochodu już po jednym miesiącu, jeśli kredytobiorca udowodni 6-miesięczny staż pracy na podstawie umowy o pracę. Jak liczy zdolność kredytową ten ING? Bank wylicza średnią za ostatnie 3 miesiące lub krótszą, jeśli zatrudnienie w obecnym miejscu zatrudnienia trwa krócej. Bank zaakceptuje wynagrodzenie przekazywane do ręki  pod warunkiem, że przedstawisz raport składek odprowadzonych do ZUS. Jeśli Twoja średnia za okres 6–12 miesięcy wypada lepiej ze względu na premie lub prowizje, ING Bank Śląski może także wziąć te dane pod uwagę przy liczeniu zdolności – wymaga to odstępstwa zaakceptowanego przez analityka.

Umowa o pracę na czas określony – może zostać zaakceptowana przez bank w przypadku, kiedy umowa trwała od minimum 6 miesięcy wstecz oraz będzie trwać przez minimum 12 miesięcy w przód. Jeżeli dochód na czas określony nie spełnia wymogów 6 miesięcy wstecz, klient może potwierdzić stażowość świadectwem pracy bądź umową             z innego zakładu gdy dochód był osiągany również z umowy o prace bądź       z umów zlecenia/dzieło.

Emerytury, renty, zasiłki – jeżeli Wnioskodawca ma przyznaną emeryturę jako dochód bank przyjmuje wysokość emerytury na podstawie przedstawionej decyzji. Zaakceptowane zostaną również  renty, jednak tylko na czas nieokreślony. Dodatkowo,  gdy okres uzyskiwania renty został wskazany jako trwający do momentu uzyskania prawa do emerytury (bez określenia daty), bank przyjmie, że renta jest przyznana na czas nieokreślony.

Działalność gospodarcza – minimalny wymagany okres prowadzenia działalności (nie wlicza się okresu zawieszenia tzn. działalność powinna być „aktywna” w sumie przez min. 12 miesięcy).  Możemy doliczyć dochód z leasingu operacyjnego trwającego krócej niż 12 miesięcy na podstawie zaksięgowanych rat w kosztach w KPIR bądź tabeli kosztów leasingu oraz amortyzację na podstawie odpisów amortyzacyjnych

Umowa zlecenie i umowa o dzieło, dochody z najmu – Umowa zlecenie i dzieło przestała być w banku dochodem, jaki jest akceptowalny przez ryzyko kredytowe. ING zaprzestał  również akceptować dochody uzyskiwane z najmu.

Wiek kredytobiorcy

Minimalny wiek jaki musi osiągnąć kredytobiorca, aby móc wnioskować o kredyt to ukończone 18 lat. Maksymalny wiek, w którym bank dopuszcza spłatę ostatniej raty kredytu hipotecznego to 75 lat. Wiek jest liczony dla najstarszej osoby przedstawiającej dochód do badania zdolności kredytowej. Wiek ma znaczenie dla potrzeb liczenia zdolności. Bank uwzględnia spadek dochodów po przekroczeniu wieku emerytalnego.

Okres kredytowania

Maksymalnym okres kredytowania to 35 lat w przypadku kredytu mieszkaniowego. Jeżeli wnioskujesz o pożyczkę hipoteczną lub kredyt konsolidacyjny okres kredytowania maksymalnie wynosi 25 lat.

Kwota finansowania

Minimalna kwota kredytu hipotecznego to 70 tys. zł . Maksymalna kwota to 4 mln zł. W przypadku ofert promocyjnych minimalna kwota wnioskowana to 100 tys. zł.

Wkład własny

Minimalny wkład własny jaki kredytobiorca musi wnieść to 20 %. Wkład własny może być wpłacony gotówką w przypadku zakupu nieruchomości. Jeżeli budujesz dom możesz wnieść wkład własny w formie działki i wykonanymi nakładami finansowymi. Bank nie akceptuje wkładu w postaci zabezpieczenia na drugiej nieruchomości, środków pochodzących z książeczki mieszkaniowej lub z różnicy wynikającej między wartością z wyceny a wartości transakcyjną.  Minimalny wymagany wkład własny  trzeba wnieść na samym początku, przed wypłatą kredytu. Bank zezwala na finansowanie naprzemienne, w takim przypadku musisz mieć wkład własny np. 40 %, płatności są realizowane na przemian z bankiem. Bank zawsze wypłaca ostatnią transzę kredytu.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomość w ING może być przeprowadzona na dwa sposoby. Jako klient możesz przedstawić wycenę przygotowaną przez Twojego rzeczoznawcę. Bank akceptuje rzeczoznawców posiadających odpowiednie uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości, ale muszą zostać spełnione wytyczne ING. Możesz także skorzystać z wyceny banku. W tej opcji zapłacisz 420 PLN dla wyceny mieszkań i działek, 680 PLN dla wyceny domów jednorodzinnych i 1 100 PLN dla nieruchomości niestandardowych.

Wcześniejsza spłata kredytu

Nadpłata częściowa oraz całkowita spłata kredytu w ING Bank Śląski od samego początku jest w 100 % bezpłatna. Nie ma minimalnej kwoty nadpłaty. Z pełną odpowiedzialnością jako ekspert kredytowy mogę napisać, że kredyty hipoteczne ING wspierają wcześniejszą spłatę kredytu. Dzięki nowoczesnej bankowości elektronicznej ING można dokonywać nadpłat w formie przelewu. Jest to szczególnie pomocne w przypadku niewielkich kwot nadpłat. Klienci bardzo chwalą sobie tą możliwość. Wcześniejsza spłata oznacza obniżenie raty. Po dokonaniu nadpłaty kredytu bank dokonuje przeliczenia harmonogramu płatności. Można skorzystać również z opcji skrócenia okresu kredytowania. W takiej sytuacji należy udać się do oddziału banku i podpisać bezpłatny aneks.

Oprocentowanie zmienne i stałe

Jako jeden z nielicznych banków ING Bank Śląski ma w ofercie oprocentowanie stałe oraz zmienne. Jeśli chcesz zabezpieczyć się przed rynkowymi zmianami, które wpływają na wysokość stawki WIBOR, to oferta ze stałym oprocentowaniem jest dla Ciebie. Oferta z oprocentowaniem stałym oznacza, że przez 5 lat rata Twojego kredytu nie będzie się zmieniać. W przypadku wyboru kredytu ze zmiennym oprocentowaniem bank stosuje stawkę referencyjną  – WIBOR 6M.

Karencja w spłacie kapitału

Istnieje możliwość karencji w spłacie kapitału. Dla kredytu hipotecznego wynosi 12 mcy, dla budowlano-hipotecznego 24 mce (36 mcy w przypadku przedłożenia przez wnioskodawcę w banku umowy przedwstępnej z deweloperem w formie aktu notarialnego).

Wakacje kredytowe

W banku nie stosuje się zasady wakacji kredytowych.

Transze – wypłata/rozliczenie

To kolejny plus ING Bank Śląski. Bank „dzieli” kredyt na 2 transze. W mojej opinii to najlepszy bank do budowy domu. Kosztorys jest bardzo prosty i pomaga określić minimalny koszt budowy w podziałce na poszczególne etapy. Istnieje możliwość podzielenia kredytu na 3 transze, ale tylko w przypadku finansowania naprzemiennego.

Rozliczenie transz i zakończenia budowy wymaga przedstawienia zdjęć zrobionych we własnym zakresie oraz wpisu do dziennika budowy. Wszystko można załatwić samodzielnie przez aplikację telefoniczną. Wgrywasz zdjęcia do odpowiedniej zakładki w bankowości elektronicznej. Nie ma żadnej opłaty za inspekcję jak w wielu innych bankach.

Zabezpieczenie

Bank zabezpiecza się do kwoty 150 % kwoty kredytu – wpis do ksiąg wieczystych.  Dodatkowym atutem oferty jest fakt,  iż możliwe jest zabezpieczenie się na nieruchomości osoby trzeciej.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Bank ING nie wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ponieważ wymaga 20% wkładu własnego.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe w ING jest  najtańszym ubezpieczeniem wśród wszystkich ofert kredytów hipotecznych i aktualnie kosztuje 0,05 p.p. W porównaniu z innymi bankami jest to bardzo duża oszczędność pieniędzy.

Ubezpieczenie nieruchomości

Jak każdy inny bank, tak ING wymaga również, aby nieruchomość została ubezpieczona od tzw. ognia. Ubezpieczenie to obejmuje w swym zakresie zabezpieczenie przed pożarem, zalaniem i zdarzeniami losowymi. Takie ubezpieczenie możesz wykupić w banku, ale bank nie wymaga tego do przedstawienia promocyjnej oferty. Można również przedstawić ofertę ubezpieczenia z oferty dostępnej na rynku.

Ubezpieczenie na życie i utraty pracy

W ofercie banku są dwie opcje ubezpieczenia:

Życie Plus jest opcją najczęściej wybieraną przez klientów. Jest to zabezpieczenie wyłącznie na życie.  Miesięczna kwota tego ubezpieczenia to 0,035% od salda zadłużenia. Łatwo policzyć, że każde 100 000 PLN salda zadłużenia kosztuje 35 PLN w skali miesiąca.

Druga opcja to Bezpieczny Kredyt. Jest to wersja rozszerzona, zabezpiecza Twoje życie i utratę pracy.  Kosztuje 0,055% miesięcznie od bieżącego salda zadłużenia. Licząc prosto, od każdych 100 000 PLN salda zadłużenia trzeba będzie płacić 55 PLN w skali miesiąca.

Te dwie opcje są dostępne tylko do kwoty kredytu 700 tys. zł oraz dla osób, które na moment złożenia wniosku nie przekroczyli 50 lat.

Bank wymaga, by składki ubezpieczeniowe opłacać przez min. 3 lata.  Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym, Klient musi mieć wybór dlatego też bank zezwala na rezygnację z produktów ubezpieczeniowych. Rezygnacja z ubezpieczenia w okresie pierwszych 3 lat kredytu oznacza wzrost marży o 0,4 p.p. do końca okresu kredytowania. Po tym czasie możesz bezpłatnie zrezygnować z ubezpieczenia. Można też skorzystać z oferty standardowej, droższej, ale bez ubezpieczenia.

Negocjacje

Bank stosuje ciekawą politykę, zupełnie odmienną niż inne banki nie negocjuje. Bank wychodzi z założenia, że jako jedyny na rynku pozwala wybrać klientowi ofertę z prowizją, lub bez prowizji. W tym drugim przypadku podwyższa marżę i tak odbiera ten koszt w trakcie spłaty kredytu. Osobiście uważam, że jest to przejrzyste, uczciwe i może to być przykładem dla innych banków, jak świetnie można rozwiązać system negocjacji.

Brak umowy przedwstępnej

ING jako jeden z niewielu banków daje możliwość przejścia całej procedury starania się o kredyt hipoteczny bez podpisywania umowy przedwstępnej. Taka możliwość jest dostępna tylko dla rynku wtórnego. Bank oprze się na danych z wniosku, wypłata nastąpi na podstawie umowy przyrzeczonej. Ważne: umowa przyrzeczona musi odpowiadać w 100% danym wpisanym do wniosku.

EKOkredyt

W ofercie banku jest EkoKredyt na dom ekologiczny, którego zapotrzebowanie na energię nie przekracza 40 kWh/m2 – dom energooszczędny. Dzięki tej ofercie ING wpasowuje się w politykę proekologiczną oferując swoim klientom specjalne warunki cenowe.

Dodatkowe produkty

I tutaj po raz kolejny przyznaję 10 punktów dla ING. Minimalne wymogi skorzystania z dodatkowych produktów. W ofercie promocyjnej Klient musi skorzystać z ubezpieczenia na życie (szczegóły powyżej) oraz musi  założyć rachunek osobisty z deklaracją wpływu 2000 zł miesięcznie. Warunki te muszą być utrzymane przez 36 miesięcy. To bardzo przejrzyste i proste zasady.

Proces kredytowy

Proces w ING Bank Śląski dzieli się na 4 etapy

  1. Rejestracja wniosku – uzupełnienie wymaganych formularzy bankowych oraz zebranie kompletu dokumentów;
  2. Analiza wniosku – w tym czasie bank analizuje wniosek pod kątem oceny zdolności kredytowej. Informacja o analizie to wstępna decyzja kredytowa. Oznacza to, że bank sprawdził Twoją zdolność kredytową. Gwarantuje też przyznanie kredytu, pod warunkiem wyceny nieruchomości na poziomie jaki przyjął do analizy finansowej
  3. Wycena nieruchomości – możesz dostarczyć operat szacunkowy wykonany przez wybranego przez Ciebie rzeczoznawcę lub skorzystać z usługi wyceny oferowanej przez bank;
  4. Decyzja ostateczna – w momencie kiedy bank wyda ostateczną decyzję kredytową otrzymasz taką informacje bezpośrednio z banku wraz kompletem dokumentów- decyzja kredytowa, wzór umowy.  Kredyty hipoteczne ING co do zasady więc są przewidywalnym procesem.

Ciekawostki

– możliwość uzyskania wstępnej decyzji kredytowej bez umowy przedwstępnej. Idąc na negocjacje ze sprzedającym masz komfort posiadania decyzji kredytowej;

– jeżeli jesteś Klientem banku, nie musisz przedstawiać zaświadczenia o zarobkach;

– wypłata kredytu – bank uruchamia pierwszą transzę kredytu w oddziale w przeciągu godziny od dostarczenia kompletu dokumentów. Jest to bardzo pomocne w sytuacji, kiedy terminy obowiązujące na umowie deweloperskiej, lub umowie notarialnej dla rynku wtórnego są bliskie.

– środki na dowolny cel w cenie kredytu hipotecznego

Podsumowanie

Z mojego doświadczenia we współpracy z Klientami wynika, że ten  bank wybierają osoby oczekujące od banku prostoty i doskonałych rozwiązań informatycznych. Osoby ceniące możliwość wcześniejszej spłaty kredytu również często zostają klientami banku. Trzeba uczciwie przyznać, że to bank który ma świetny proces kredytowy i  bardzo dobrą jakość obsługi klienta w oddziale banku.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania, uwagi lub wątpliwości w temacie to śmiało komentuj poniżej.

Zapraszam

0 0 vote
Article Rating

Leave a Reply

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments