Zaliczka czy zadatek – jak nie stracić?

Poniższy tekst piszę, gdyż wielokrotnie podczas rozmowy zadajecie to pytanie – czym jest  zaliczka a czym zadatek. Wymienione pojęcia używane są zamiennie, a przez to bardzo często są ze sobą mylone. Powinieneś jednak wiedzieć, że zaliczka a zadatek to dwie zupełnie różne rzeczy. Mając tego świadomość unikniesz trudnych sytuacji w przyszłości.

Jeżeli chcesz ode mnie zapewnienia, że na pewno otrzymasz kredyt, to nie odpowiem Ci na to pytanie. Dlaczego? Po pierwsze, jestem odpowiedzialna za to co mówię. Po drugie, decyzja o przyznaniu kredytu nie leży w kompetencjach eksperta kredytowego, decyzję wydaje bank. Przez ponad 15 lat widziałam wiele przypadków w swoim zawodowym życiu. Nawet jeżeli jestem czegoś pewna, to zawsze istnieje minimalne ryzyko, że coś po drodze się zdarzy. Bank zmieni procedury, analityk inaczej wyliczy średnią z dochodów, klient zapomniał poinformować, że ma jakiś mały kredyt lub kartę kredytową, bank wyceni nieruchomość na mniejszą kwotę, itd. Choć większość doświadczonych ekspertów kredytowych bez problemu potrafi ocenić szanse na kredyt i bardzo rzadko się myli w tej sprawie, to decydując się na wpłatę zadatku zawsze pamiętajcie: 100% pewności, że kredyt będzie przyznany nigdy nie ma.

Moim celem nie jest jednak wystraszenie kogokolwiek przed transakcją. Chcę natomiast Was uczulić na pewne sprawy. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek np. 10% ceny mieszkania umów się z ekspertem kredytowym, który będzie pilotował całą transakcję i będzie dbał o Twoje interesy. Warto założyć pesymistyczny scenariusz. Dzięki temu będziesz bardziej zmobilizowany żeby negocjować kwotę zadatku lub wprowadzić dodatkowe zapisy, które uchronią Cię przed utratą pieniędzy.

Przy składaniu wniosku kredytowego, banki nie wymagają, żeby cokolwiek wpłacić sprzedającemu. Jeżeli ktoś Wam powie inaczej – to wprowadza Was w błąd. Inną sprawą jest fakt, że większość banków wymaga przy składaniu wniosku o kredyt, uwiarygodnienia transakcji i szczegółów transakcji. Takim dokumentem jest właśnie umowa przedwstępna, deweloperska czy rezerwacyjna.

I tu zaczynają się negocjacje. To, czy wpłacicie zaliczkę czy zadatek i w jakiej wysokości –  nie zależy tylko od Was. Druga strona przecież także musi się zgodzić na Waszą propozycję. Jak się zabezpieczyć?

Co to jest zaliczka?

Zaliczka to częściowa opłata za zakup, jaki ma zostać dokonany w przyszłości. Wpłaca się ją na poczet całego wynagrodzenia sprzedawcy nieruchomości. Specyfiką zaliczki jest to, że w określonych sytuacjach podlega ona zwrotowi. Kiedy może nastąpić taka ewentualność? Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Nie ma znaczenia, czy umowę zrywa biorący zaliczkę, czy też płacący. W każdej sytuacji podlega ona obowiązkowemu zwrotowi. Jeśli natomiast transakcja zakończy się sukcesem, nabywca musi jedynie dopłacić różnicę między kwotą zaliczki a całkowitą ceną transakcyjną (ceną zakupu).

Zaliczka nie stanowi zabezpieczenia umowy, a jej wysokość i termin wpłaty strony ustalają indywidualnie i co ważne, nie ma co do tego żadnych odgórnych regulacji prawnych. To jedna z kwestii, czym różni się zaliczka a zadatek.

Jeśli jesteś kupującym nieruchomość i martwisz się o swoją zdolność kredytową, w takiej sytuacji zaliczka jest lepszym rozwiązaniem. Inną sprawą jest fakt, czy na dzisiejszym rynku nieruchomości znajdzie się zbywca, który się na to zgodzi? Nie sądzę. Najlepszym rozwiązaniem wydaje się więc wizyta u eksperta kredytowego, który przygotuje Cię do transakcji w taki sposób, że zabezpieczy wpłacone przez Ciebie pieniądze.

Co to jest zadatek?

Przepisy prawne zupełnie inaczej regulują sprawę zadatku, dlatego ma zupełnie inne znaczenie niż zaliczka. Nie jest to częściowa opłata, ale zabezpieczenie wywiązania się z umowy, które w założeniu ma chronić obie strony transakcji. Należy jasno i jednoznacznie zawrzeć w umowie wysokość zadatku, a jego wpłata powinna nastąpić w momencie jej zawierania. W praktyce bywa z tym różnie. Zazwyczaj zadatek jest wpłacany w obecności notariusza, czasami „do ręki” sprzedającego, a w jeszcze innych sytuacjach przelewem na ustalony numer rachunku, który musi być zapisany w dokumencie jakim jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.

Najważniejsza kwestia jaka odróżnia dwa pojęcia zaliczka a zadatek jest to, że zadatek nie podlega zwrotowi. Jeżeli umowa zostanie w całości zrealizowana i strony będą rozliczały jej dalsze etapy, wówczas zadatek zostaje wliczony na poczet ceny. Jeśli nabywca nieruchomości zrezygnuje z zakupu mieszkania lub lokalu komercyjnego to traci wpłacony zadatek. Jeśli jednak doszłoby do odwrotnej sytuacji, w której to zbywca wycofałby się z transakcji, to nabywca otrzymałaby od niego dwukrotność wpłaconego przez siebie zadatku. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której obie strony w umowie porozumiały się, że w razie nieudanej transakcji zadatek zostanie zwrócony temu, kto go wpłacił, bez możliwości jego dwukrotnego powiększenia.

Na co zwrócić uwagę

Zaliczka podlega zwrotowi, jeśli umowa nie zostanie dotrzymana – nie ma znaczenia, z czyjej winy.

Zadatek jest bezzwrotny – chyba, że strony umówią się inaczej i zostanie to zapisane w umowie

Informacja o zadatku musi być zapisana w przedwstępnej umowie zakupu nieruchomości – inaczej wszystkie wpłaty zgodnie z literą prawa będą traktowane jako zaliczki

Zaliczka a zadatek – jej wysokość ustalają strony transakcji, zwyczajowo jest to 10% wartości ceny sprzedaży nieruchomości.

Zaliczka a zadatek to dwa różne pojęcia. Ich znaczenie odbiega od siebie znacznie, a brak wiedzy o nich, mógłby sprawić w wielu sytuacjach problemy. Zaliczka a zadatek – każda z tych przedpłat niesie ze sobą zupełnie inne skutki prawne i wywołuje zupełnie inne efekty. Na które rozwiązanie lepiej się zdecydować? Jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu swojego interesu i zwiększeniu szansy, że umowa dojdzie do skutku to wybierz zadatek. Zaliczka w zasadzie niczego nie gwarantuje, chyba że nie jesteś pewny swojej zdolności kredytowej.

Zaliczka a zadatek to tylko jedna z kwestii, którą warto mieć na uwadze. Ekspert kredytowy  zawsze wskaże najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. Współpracując z taką osobą możesz ustalić zapis w umowie zakupu nieruchomości mówiący o tym, że zadatek zostanie zwrócony w przypadku otrzymania przez Ciebie trzech negatywnych decyzji kredytowych w banku.

Takie decyzje oczywiście może przedstawić Twój ekspert kredytowy. Dlatego zapraszam Cię do mojego biura.

0 0 vote
Article Rating

Dodaj komentarz

1 Komentarz
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Marzena
Marzena
1 miesiąc temu

Wiedza w pigułce, podana w przystępny sposób.