Mieszkanie od dewelopera a kredyt hipoteczny

Wybór inwestycji mieszkaniowej to trudna decyzja, jeżeli myślisz o zakupie nieruchomości od dewelopera i masz wrażenie, że to skomplikowana transakcja to w poniższym artykule poruszę istotne aspekty dotyczące takiego zakupu. Dzięki temu będziesz mógł świadomie podjąć prawidłową decyzję.

Sprawdź Dewelopera

Zanim zdecydujesz się na wybór konkretnej nieruchomości musisz sprawdzić dewelopera, jego rzetelność, dzięki temu zminimalizujesz liczbę potencjalnych problemów do rozwiązania. Możesz to zrobić w bazie KRS,  CEiDG, po numerze NIP w zależności od formy działalności dewelopera. Poszukać opinii w Internecie, pamiętaj jednak,  że są tam prawdziwe i nieprawdziwe informacje pisane niejednokrotnie przez nieuczciwą konkurencję lub klientów. Dobrze jest zaczerpnąć opinii mieszkańców, którzy już zakupili nieruchomość w innej inwestycji od tego dewelopera. Na stronie internetowej dewelopera również uzyskasz wiele informacji odnośnie planowanej inwestycji. Należy również sprawdzić prospekt informacyjny inwestycji oraz czy dany deweloper przekazuje wpłaty na rzecz mieszkania na odpowiedni rachunek powierniczy.

Prospekt informacyjny to dokument, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, a deweloper ma zawsze obowiązek sporządzić go przed rozpoczęciem sprzedaży inwestycji. Prospekt zawiera informacje o deweloperze, przede wszystkim na temat doświadczenia (obowiązek wymienienia ostatnio zrealizowanych inwestycji) oraz o nieruchomości i konkretnym lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Znajdują się w nim również wzmianki na temat planowanych inwestycji w najbliższym otoczeniu budynku, wzór umowy deweloperskiej oraz termin zakończenia budowy Reguluje to ustawa deweloperska.

Rachunek powierniczy to konto bankowe, na które firma przekazuje wszystkie wpłaty od osób, które podpisały umowę deweloperską. Jest to zabezpieczenie naszych środków finansowych. W przypadku, gdyby deweloper nie wywiązałby się z umowy lub ogłosi upadłość, całość środków zgromadzonych na rachunku powierniczym powinna zostać zwrócona kupującemu. Rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla deweloperów, jeżeli sprzedają nieruchomości, które jeszcze nie istnieją – czyli nie mają wyodrębnionej księgi wieczystej. 

Umowa Rezerwacyjna

Jeżeli już dokonałeś/aś wyboru dewelopera i inwestycji to pierwszym etapem zakupu jest umowa rezerwacyjna, która stanowi rezerwacje danej nieruchomości zanim zostanie podpisana umowa deweloperska. Taka umowa wiąże się z koniecznością opłacenia zaliczki lub zadatku (zobacz kolejne wpisy na moim blogu).Treść tego dokumentu nie jest regulowana w żadnym kodeksie, więc może być swobodnie kształtowana przez strony na potrzebę danej transakcji. Zwykle wpłata przy tej umowie wynosi w przedziale 5-10 % wartości transakcji. Warto ustalić z deweloperem, iż w przypadku rezygnacji z zakupu całość lub część pieniędzy wróci na Twoje konto.

Jeżeli zakup nieruchomości od dewelopera jest finansowana kredytem hipotecznym, to przy ustalaniu treści umowy rezerwacyjnej trzeba dopilnować, aby znalazł się w niej zapis o zwrocie zadatku w przypadku trzech decyzji negatywnych w sprawie kredytu. Taki zapis oznacza, iż w przypadku nieotrzymania kredytu, masz prawo w pełni odzyskać wpłacony zadatek.

Umowa Deweloperska

Jest prawnym przyrzeczeniem, że obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej) w określonej przyszłości. Zobowiązuje dewelopera, że na czas dopełniania formalności przez nabywcę, wyłączy on dany lokal z oferty sprzedażowej, a w przyszłości sprzeda go nabywcy za wcześniej umówioną kwotę. Umowa deweloperska jest ostatecznym rodzajem kontraktu, jaki zawiera nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego oraz sprzedawca. Umowa deweloperska – to  rodzaj umowy zawierany w formie aktu notarialnego. Wzór jego treści zawarty jest w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie ustawa deweloperska); rozdział 6, art. 22 – 28.

 Znajdują się w niej następujące dane:

  • zapis o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego i przeniesieniu prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,
  • cena nabycia prawa do lokalu,
  • terminy świadczeń finansowych nabywcy na rzecz dewelopera,
  • informacje o powierzchni działki oraz stanie prawnym nieruchomości (kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym budynku),
  • informacje o obciążeniach hipotecznych i służebnościach, usytuowanie samego budynku oraz mieszkania w budynku,
  • zmiany lokatorskie, zakres i terminy ich wprowadzenia,
  • powierzchnia i układ pomieszczeń w mieszkaniu,
  • standard wykończenia,
  • termin odbioru mieszkania,
  • rachunek powierniczy (jego numer, rodzaj, koszty prowadzenia rachunku),
  • informacja o kredycie i ubezpieczeniach,
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
  • ewentualnie informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę

Jakie dokumenty wymaga bank przy kredycie na rynku pierwotnym

Kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie wiąże się z koniecznością rozważenia wielu aspektów i zadbania o niezbędne dokumenty. Należą do nich sprawdzenie Twojej zdolności kredytowej oraz wybór najlepszego kredytu dla Ciebie.

Bank przy wnioskowaniu o kredyt oprócz dokumentów finansowych zgodnych z Twoją formą uzyskiwania dochodu będzie wymagał następujących dokumentów dotyczących nieruchomości, które udostępni Ci deweloper:

  • ostateczne pozwolenie na budowę,
  • pozwolenie na użytkowanie – czyli dokument o zakończeniu budowy (jeśli już jest),
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • oświadczenie dewelopera na druku bankowym,
  • wyjaśnienie wzmianek w Księdze Wieczystej,
  • pełnomocnictwo do reprezentacji osoby podpisującej dokumenty,
  • wzór umowy deweloperskiej,
  • prospekt inwestycji,
  • umowa rezerwacyjna z rzutem lokalu

Ubezpieczenie pomostowe i karencja w spłacie kredytu hipotecznego

 Ubezpieczenie pomostowe to zabezpieczenie prawa do hipoteki dla banku udzielającego kredytu. Jest to dodatkowa opłata wynikająca z faktu, iż został wypłacony kredyt, a bank nie jest jeszcze zabezpieczony w postaci wpisu w księdze wieczystej, tzw. hipotece. Księga zostanie założona po zakończeniu budowy, odbiorze technicznym i akcie notarialnym.

Najczęściej jest to podwyższenie marży od 0,05% do 2,5%. Dlatego zwróć uwagę, im dłużej do założenia księgi wieczystej, im więcej środków wypłacisz na początku inwestycji, tym więcej zapłacisz z tytułu ubezpieczenia pomostowego. Czas trwania ubezpieczenia jest uzależniony od stanu zaawansowania inwestycji, w którym nabywasz nieruchomość, a także od lokalizacji sądu wieczysto-księgowego. Maksymalnie powinno to wszystko trwać do 36 miesięcy.

 Karencja w spłacie kredytu to inaczej zwłoka w spłacie zobowiązania. Jest to okres, w którym kredytobiorca nie spłaca całej raty kapitałowo – odsetkowej  tylko część odsetkową od kwoty wypłaconego kredytu. Ma czas na uporządkowanie swoich spraw finansowych.

 Kredyt na remont nieruchomości

 W ramach jednego kredytu możesz uzyskać dodatkowe finansowanie na remont nieruchomości z rynku pierwotnego. Do wniosku trzeba dołączyć kosztorys budowlany, w którym będą informacje o planowanych pracach. Kredyt na remont sprawdzany jest w banku poprzez postęp prac, które wskazaliśmy w kosztorysie.

Wkład własny liczony jest wówczas od ceny transakcyjnej za zakup nieruchomości + kwota na remont.

Przykładowo: Cena za mieszkanie wynosi 300 000,00 zł na remont potrzebujesz 100 000,00 zł – wówczas wymagany wkład własny liczony jest od kwoty 400 000,00.

Koszty przy zakupie mieszkania od dewelopera

 Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa deweloperska musi być podpisana w formie aktu notarialnego. Warto pamiętać, że, zgodnie z ustawą deweloperską, koszt taksy notarialnej przy umowie deweloperskiej musi być podzielony równo między nabywcę nieruchomości mieszkalnej a dewelopera. Polskie prawo nie zakazuje oczywiście, żeby całą taksę notarialną za sporządzenie umowy deweloperskiej poniósł deweloper, nie ma natomiast możliwości prawnej, żeby tym kosztem w całości obciążyć nabywcę.

Kolejnym kosztem – jest opłata w trakcie podpisywania umowy przenoszącej własność. Podpisanie notarialnej umowy przenoszącej własność następuje zawsze po odbiorze technicznym mieszkania, zwykle, gdy nabywca wpłacił już wszystkie raty za nieruchomość (zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej). Przy podpisaniu umowy przenoszącej własność notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej do mieszkania oraz wpisania do tej księgi nabywcy jako nowego właściciela.

Plusy i minusy zakupu nieruchomości od dewelopera

Podsumowując zakup mieszkania od dewelopera ma swoje plusy i minusy.

Plusy

– możliwość urządzenia mieszkania według własnego pomysłu i projektu

– lepszy standard budynku, windy, podziemny parking

– możliwość zakupu miejsca postojowego,

– gwarancja, rękojmia i jakość wykonania

– brak czynszu – stosowane są opłaty do wspólnoty budynku

– brak podatku PCC w wysokości 2% wartości transakcji

– brak prowizji dla agencji nieruchomości

Minusy

– czas oczekiwania opóźniający wprowadzenie się

– ceny mieszkań na rynku pierwotnym znacznie wzrosły w ciągu ostatnich lat

– brak pewności co do jakości wykonania i użytych materiałów

– koszt wykończenia

Mam nadzieję, że artykuł pomoże Ci w podjęciu decyzji o kupnie nowej nieruchomości.

Jeżeli interesuje Cię kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego, zapraszam jestem gotowa do współpracy.

0 0 vote
Article Rating

Dodaj komentarz

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments