Kredyt na budowę domu

Marzy Ci się Twoje wyjątkowe miejsce na ziemi… gdzie kawa na tarasie smakuje najlepiej, a dzieci biegające po ogrodzie wydają bezszelestne dzwięki. Tam, gdzie  posadzisz drzewo…spędzisz czas z rodziną i z najbliższymi. Z dala od zgiełku miasta, w ciszy i spokoju na własnym „podwórku”. Jak zapewne wiesz rynek wtórny jak zawsze się ceni, a Deweloperzy cyklicznie podwyższają ceny swoich inwestycji.  Swoboda osobista skłania coraz większą liczbę osób, by się budować.  Kredyt na budowę domu to trochę bardziej skomplikowany proces, niż standardowy kredyt na zakup nieruchomości. W kredytowaniu budowy występują parametry, które trzeba dobrze zrozumieć, by prawidłowo poukładać zaplanowaną inwestycję. Zatem jak po kroku przygotować się do kredytu na dom? Zapraszam do lektury.

 

Do kredytu na budowę domu  trzeba się przygotować, można wyszczególnić etapy:

– osoba Eksperta Kredytowego, uświadomi Ci Twoje możliwości finansowe

– zakup działki budowlanej

–  projekt budowlany

– uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu

– skompletowanie dokumentów zgodnie z wyborem banków

– wnioski kredytowe

– analiza kredytowa

– uzyskanie decyzji kredytowej

– wybór banku docelowego

– omówienie wybranej umowy kredytowej

– podpisanie umowy kredytowej

– rozliczenie transz

– zakończenie okresu budowlanego.

Prawda, że szybko poszło. Ale spokojnie, poniżej opiszę bardziej szczegółowo.
Kredyt budowlano-hipoteczny

składa się z dwóch okresów:

  • budowlanego – w którym bank finansuje cele określone w Kosztorysie prac budowlanych, wypłata w transzach; w tym czasie spłacasz jedynie odsetki od wypłaconej kwoty kredytu;
  • hipotecznego – w tym czasie Kredytobiorca dokonuje spłaty całości zadłużenia powstałego w okresie budowlanym.

Zdolność kredytowa

Zanim rozpoczniesz całą procedurę, warto spotkać się z Ekspertem Kredytowym, który sprawdzi Twoją zdolność kredytową. Proces ten to niejednokrotnie planowanie całego przedsięwzięcia i przygotowanie się do finansowania. Bank będzie sprawdzał między innymi Twoje dochody- jakie jest źródło, zobowiązania kredytowe, liczbę osób w gospodarstwie domowym, wydatki i pozostałe zobowiązania- np. alimenty. Na tej podstawie oszacuje wysokość finansowania oraz możliwość terminowej spłaty przyszłego zobowiązania.

Wkład własny

Najczęściej stosowanym wkładem własnym jest działka, na której będzie realizowana budowa domu. Bank uwzględni również jako wkład własny przyłącza, środki własne przeznaczone na budowę domu, aktualne zaawansowanie budowy. Bank określi wysokość udziału własnego na podstawie kosztorysu budowlanego według swojego formularza oraz wyceny nieruchomości wykonanej za pośrednictwem firmy współpracującej bądź wykonany poprzez Rzeczoznawcę z listy rekomendowanej. Im wyższa wartość przyszłej nieruchomości, tym lepiej dla kredytobiorcy. Środki własne obniżają LTV (czyli Loan to Value, stosunek kredytu do wartości zabezpieczenia). Występuje tu zależność. Im niższe LTV, tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny kredytu ze względu na mniejsze ryzyko banku. Im wyższe LTV, tym prawdopodobnie wyższa cena ze względu na większe ryzyko banku.

Kosztorys budowlany, minimalny stan zaawansowania

Banki udostępniają własne druki, na których musisz wskazać koszty budowy każdego etapu. W niektórych przypadkach banki wymagają, aby na kosztorysie podpisał się kierownik budowy. Kosztorys bankowy należy rozpisać zgodnie z etapami narzuconymi przez dany bank Jest to konieczne do sprawdzenia realności inwestycji, wypłaty transz i rozliczania wykonanych prac. Dodatkowym wymogiem banków jest stan nieruchomości – taki, który pozwoli na odbiór techniczny nieruchomości. Docelowy stan nieruchomości ma również wpływ na wartość nieruchomości – zwróć uwagę na ten fakt rzeczoznawcy.

Minimum na 1 m2 budowy

Kolejnym ważnym punktem jest cena za 1 metr2 budowy jaki banki przyjmują do wyliczenia potrzebnej kwoty do zrealizowania inwestycji.  W zdecydowanej większości banki mają ustalone minima na budowę 1 metra kwadratowego, które jest wymagane do budowy nieruchomości i zawiera się ono w przedziale 2000-2500 PLN brutto. Dla przykładu kosztu budowy domu o powierzchni użytkowej na poziomie 120 m2 wyniesie w przedziale 240 000 – 300 000 PLN.

Liczba transz

Liczba transz jest uzależniona od wewnętrznej polityki banku. Wysokość transz mogą uzależnić od aktualnej wartości nieruchomości (działka), stanu zaawansowania (działka+ wniesiony wkład własny). I np. ING  Bank Śląski niemal w każdym przypadku podzieli kredyt na dwie transze, a inne banki jak Santander, Pekao S.A., PKO BP uzależni liczbę transz od bieżącej wartości nieruchomości. Co ważne, gdyby okazało się, że ostatnia transza nie jest Ci potrzebna, możesz z niej zrezygnować.

Karencja w spłacie kredytu

Karencja to okres spłat samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Bez spłaty kapitału. Ratę kredytu w tym czasie możesz wyliczyć według wzoru:

((Wibor + marża + ubezpieczenie pomostowe %)* wypłacona część kredytu)/12

Zwróć uwagę na maksymalny okres karencji. To czas, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do wypłaty wszystkich transz. Najczęściej jest to 24 miesiące, ale zdarza się i 36 miesięcy. To zależy od banku. Istnieje możliwość wydłużenia tego okresu, ale trzeba aneksować umowę kredytową. Może się to wiązać z koniecznością nowego badania zdolności kredytowej.

Wycena nieruchomości

Każdorazowo przy kredycie zabezpieczonym nieruchomością wymagana jest wycena nieruchomości. Określa ona wartość działki, bieżącą wartość inwestycji, przyszła wartość inwestycji. Można skorzystać z wyceny wewnętrznej oferowanej przez banki lub zrealizować wycenę zewnętrzną we własnym zakresie. Dlatego polecam skorzystanie z Rzeczoznawcy z listy rekomendowanej poprzez https://www.gov.pl/web/rozwoj/centralny-rejestr-rzeczoznawcow-majatkowych.

Okres budowlany

Standardowym okresem budowlanym jest czas – 24 miesiące. Liczy się ona od wypłaty pierwszej transzy. Można ten czas aneksować ( za dodatkową opłatą w zależności od banku) – do maksymalnego czasu 36 miesięcy. Może być konieczne podpisanie oświadczenia, z czego wynika opóźnienie w zakończeniu okresu budowlanego.

Ile trwa załatwienie kredytu na budowę?

Czas na uzyskanie decyzji kredytowej zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym to 21 dni. Jednak czas ten liczy się w zależności od banku i od etapu złożenia wniosku. W kilku bankach udaje się to szybciej, w innym trochę dłużej  – i należy założyć czas około 2 miesięcy.

A może już wybudowałeś swój wymarzony dom ?

Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jaki dopuszczają banki. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnymi środkami doprowadzili nieruchomość do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Zamiast standardowej listy dokumentów przedstawiasz w banku podstawowe dokumenty + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu sprawnie i szybko  możesz uzyskać środki. Ponadto kwota kredytu  nie będą podzielone na transze i nie będzie obowiązku ich rozliczenia. Jedyne ograniczenie to okres wstecz, w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury wystawione w trakcie ostatnich 12 miesięcy.

Ubezpieczenie nieruchomości

Każda nieruchomość kredytowana musi być docelowo ubezpieczona polisą majątkową z przeniesieniem cesji praw na bank. Minimalny wymagany zakres ubezpieczenia to mury i inne zdarzenia losowe. W przypadku kredytu udzielonego na budowę domu część banków wymaga, by polisę przedstawić do uruchomienia kredytu. Minimalna wartość zabezpieczenia polisą podlega również wewnętrznej polityce danego banku. Może to być wartość kosztorysowa nieruchomości, wartość odtworzeniowa nieruchomości lub wartość kredytu. W mojej opinii najbardziej odpowiadająca to większa z wartości: wartość kosztorysowa lub wartość odtworzeniowa. Ubezpieczenie nieruchomości tylko na kwotę kredytu to zabezpieczanie jedynie interesów banku. Banki w różnym czasie wymagają przedstawienia polisy ubezpieczenia nieruchomości. Część nich w momencie podpisania umowy, inne w dacie zakończenia okresu budowlanego. Jednak moim zdaniem etap budowy, który będzie Cię najlepiej zabezpieczał to maksymalnie stan surowy otwarty. Każda polisa ma wymóg przeniesienia wierzytelności na bank – tzw. cesja na bank.

Wpis do Ksiąg wieczystych

Każdy bank będzie wymagał wpisu hipoteki do księgi wieczystej w celu zabezpieczenia. W banku otrzymasz wypełniony wniosek w 2 egzemplarzach  oraz dodatkowe dokumenty – oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, zaświadczenie bankowe, potwierdzające nabycie kredytu. Będziesz musiał udać się do Sądu Rejonowego, prowadzącego księgę wieczystą danej nieruchomości i złożyć wniosek. Koszt wpisu hipoteki to wartość stała i wynosi 200 zł. Z jednym wnioskiem, na którym jest potwierdzenie jego przyjęcia przez Sąd  Rejonowy wracasz do banku. Jest to informacja, że hipoteka będzie ustanowiona, a Ty wywiązałeś się z tego warunku umowy kredytowej.

Podatek od czynności cywilno-prawnych – (PCC-3)

Wpis hipoteki do ksiąg wieczystych wiąże się z podatkiem. Jest to podatek od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki. W tym celu wypełniasz druk PCC-3 (i ewentualnie załącznik PCC-3A dla współwłaściciela).  Deklarację składasz do Urzędu Skarbowego (tego, z którym rozliczasz podatek dochodowy) w terminie 14 dni od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki (jest to data dokonania czynności niezależnie od daty złożenia wniosku w sądzie). W tym samym terminie opłacasz deklarację w wysokości 19 zł . Możesz to zrobić on -line. Wchodzisz na stronę Ministerstwa Finansów i szukasz formularzy interaktywnych.

Wartość współpracy z ekspertem kredytowym

Oczywiście możesz zająć się wszystkim od A do Z sam, tylko czy aby na pewno tego chcesz? Po co? Co dzięki temu zyskasz? Są rzeczy, w których jesteś szczególnie dobry, których mógłbyś uczyć innych ludzi. Specjalizujesz się w konkretnej dziedzinie. Są również inne, w których możesz być dobry.

Życia by nie starczyło  na wszystko praca, budowa, codzienność. Skoro więc są osoby, które zrobią coś za Ciebie, powinieneś delegować na nie jak najwięcej pracy.

Kredyt hipoteczny na budowę domu jak widzisz to długa historia. Jeżeli robisz to po raz pierwszy, może się okazać, że to duże wyzwanie, masz na głowie budowę swojego wymarzonego domu, codzienny tryb życia i pracy sprawia, że masz mało czasu. Dlatego ktoś musi Ci pomóc.

Zobacz co dla Ciebie zrobię:

  • sprawdzę zdolność kredytową
  • pomogę wybrać najlepszą ofertę kredytu
  • przedstawię listę wymaganych dokumentów i pomogę je skompletować
  • pomogę wypełnić wnioski kredytowe
  • będę monitorować Twoją sprawę w banku oraz na bieżąco informować o postępach analizy kredytowej
  • wytłumaczę zagadnienia umowy kredytowej
  • razem z Tobą udam się do banku na podpisanie umowy kredytowej

Masz jakieś pytania? Napisz w komentarzu, odpowiem na wszelkie wątpliwości.

0 0 vote
Article Rating

Dodaj komentarz

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments